小产权房买卖合同有效吗(小产权房买卖合同是否有效)

本案由孝义市人民法院于2014年5月26日判决。涉案标的物位于中阳楼街道西关村翠丰苑小区,为基于新农村指标的安置房。被告与原告就涉案房屋签订了《房屋买卖合…

本案由孝义市人民法院于2014年5月26日判决。涉案标的物位于中阳楼街道西关村翠丰苑小区,为基于新农村指标的安置房。被告与原告就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》,但因违反法律、行政法规的强制性规定,买卖合同无效,依据买卖协议支付的购房款应予返还。然而,“小产权房”问题在农村更为普遍。在目前不明确的政策下,是否所有此类房屋买卖合同都应被视为无效?

1.小产权房定义

“小产权房”不是严格意义上的法律概念,而是房屋交易过程中的一个约定俗成的概念。文中所说的“小产权房”,是指在农村集体土地上建造的,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是国家颁发的,而是由乡镇政府或村委会颁发的房屋,又称“乡镇产权房”。它是相对于“大产权房”(即被称为“大红楼”、权属明确、可登记产权、上市交易的商品房)而言的。

“小产权房”主要包括四类。第一类是指在宅基地上建造的房屋,属于村民自建房屋,对建设用地有使用权,且所有权明确,但只能供集体经济组织成员居住;第二类是指村集体在集体土地上建造的房屋,用于新农村建设、征地和其他安置,专门用于安置集体经济组织成员,但出售给集体以外的人;第三类是在集体土地上成片开发的社区,俗称“商业小产权房”;第四类是占用农用地、未利用地等非建设用地建设房屋,属于违法建筑。

2.小产权房买卖合同的效力认定

所有的行为都是由经济利益驱动的。因为小产权房不需要缴纳土地出让金和相关税费,所以成本极低(只有建安成本)。对于中低收入的消费者来说,购买商品房的成本太高,只能将目光转向低成本的小产权房,这也是小产权房近年来销售情况火爆的原因。至于小产权房出售的有效性,不能简单地一刀切。如果单纯认定合同有效,将违背国家相关政策,不利于法律秩序的统一。如果所有合同都被认定无效,无疑会增加人们对司法机关的不信任,不利于法治建设。因此,如何处理这种小产权房的买卖是一个大问题。

针对这种房屋买卖,应该分类处理。

3.建设在宅基地上的房屋

至于在宅基地上建造的房屋,宅基地是村民申请审批后村委会无偿划拨给村民的土地,具有很强的福利性和社会保障性。因此,宅基地使用权的取得主体应仅限于集体经济组织成员。

如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员,由于交易主体身份的限制和土地权利的影响较小,其效力相对明确。符合一般房屋买卖合同有效要求的,视为有效。

但是,将农村房屋转让给集体经济组织以外的人(尤其是城镇居民),会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制,不利于保护农民利益,损害社会公共利益。因此,双方签订的房屋买卖合同应当无效。

4.“农民安置房”

小翠丰园小区的建筑属于按照新农村指标建设的“农民安置房”。对于这类房屋,原本是用来安置集体经济组织成员的,却卖给了集体经济组织以外的成员,原则上应认定为无效,可能存在有效的例外。

例如,没有获得农村户口的已婚妇女和被收养男子收集

5.商业小产权房以及违法建筑

“小产权商品房”因规避国家商品房销售的程序和门槛,违反法律、行政法规的禁止性规定。因此,所有此类房屋买卖纠纷都应被视为无效。

占用农用地、未利用地等非建设用地的房屋在性质上属于违法建筑,出卖人本身不具有合法产权,无权将该房屋对外出售。因此,该类房屋买卖纠纷也应依法认定无效。

6.合同无效之后的处理

根据《民法典》第一百五十七条规定,民事法律行为无效、被撤销或者被确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当返还;无法或者没有必要退货的,应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失;如果各方都有过错,就应该承担相应的责任。法律另有规定的,从其规定。

根据上述规定,本合同一经法院认定无效,双方因本合同取得的房产应予返还,出卖人可以要求买受人返还该房屋,买受人可以要求出卖人返还购房款及相应的装饰装修费用。造成损失的,应当确定双方的过错程度,确定各自的比例。

例如,在上述孝义翠丰苑小区房屋买卖合同纠纷中,被告刘(出卖人)不仅要返还原告(买受人)购房款20万元,还要支付装修费用、电费、物业管理费等共计损失9233元。原告(买受人)应当返还被告(出卖人)的房屋。

基于现有政策和公共利益的考虑,对农村“小产权房”买卖的限制尚未放开。所以,如果可能的话,尽量买能正常上市交易,能拿到大红本的商品房。

大”。

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