不满两年的房子要交多少税(二手房交易到底需要缴纳多少税)

与新房相比,二手房交易的税费无论是种类还是金额都要高得多。很多朋友都不知道二手房应该交什么税,每个税怎么算。今天做了一个小编来普及这方面的知识,希望大家在…

与新房相比,二手房交易的税费无论是种类还是金额都要高得多。很多朋友都不知道二手房应该交什么税,每个税怎么算。今天做了一个小编来普及这方面的知识,希望大家在买二手房的时候可以用到。

税费由买家还是卖家出?

二手房交易涉及三大税种,分别是增值税、个人所得税和契税(印花税很少只为几块钱而被忽略)。其中,增值税、个人所得税按照法理来说是由卖方(上家)缴纳的,只有契税由买方(下家)缴纳。

但在很多地方,卖方在二手房交易中注重价格,将实际支付义务转移给买方。然而,即使卖方单独缴纳税费,他仍然可以通过提高房子的单价来转嫁税费。

所以,关键点不在于谁交税,而在于能不能节税或者尽可能少交税,这将考验大家的选房能力。当然,只有先了解政策,才能保证不被中介忽悠去买高税收的房子,现在还不清楚。

增值税及附加

为什么先说增值税?因为增值税是一种附加税,所以在计算其他两种税时,需要从房地产交易价格中扣除。至于什么是附加税,这不是我们讨论的重点,只要知道怎么算就行了。

在谈二手房交易征税时,首先要明确区域问题。由于我国四大一线城市北上广深经济遥遥领先于其他地区,当地房价也遥遥领先。

因此,对于这四个地区,国家都出台了特殊的税收政策。没错,就是针对你的高房价和更严格的税收政策。下面的文章里我会将北上广深和其他地区分开讲解。

在其他地区,只有第一套房、第二套房、第二套房及以上才被归类为购房。除了单位数量,北上广深还关注房子是普通房子还是非普通房子。

四个一线城市对普通住宅和非普通住宅的划分标准不同,但基本原则是总价高,大面积基本为非普通住宅。毕竟一线城市能买得起房子的人已经很少了,能买得起大面积高单价的人就更少了。这样的房子可能不适合普通人。

(1)其他地区二手房交易的增值税政策

如果最后一个家买了两年(以下简称两年或五年)的房子,然后卖掉了,就不需要缴纳增值税。

本次销售不足2年:增值税及附加费按合同价全额缴纳,计算公式为=合同价/(1 5%)*5.3%。

由于缴纳增值税时要缴纳城建税和教育费附加,税率会有小数点,不同城市有所不同,包括5.3%和5.6%。这里5.3%统一使用,0.3%相差不大。

(2)北上广深二手房交易增值税政策

对于普通房屋,2年内无需缴纳增值税;不足2年的按合同价全额计算,公式为=合同价/(1 5%)*5.3%。

非普通房屋,2年后不再缴纳增值税,按前次销售与上次购买的差额计算,公式为=(合同价-上次购买价)/(15%)* 5.3%;不足2年的按合同价全额计算,公式为=合同价/(1 5%)*5.3%。

(3)举例说明

我举一个北广深(上海)政策的例子。

小张和小明签买卖二手房,小张是卖家、小明是买家,合同价为420万元。

A.这套房子是小张在三年前买入的,当时花了260万元。

如果房子位于上海内环,则为普通住宅,本次二手房交易免征增值税;

如果该房屋位于内环外,则为非普通房屋,本次交易缴纳的增值税及附加费为=(420万-260万)/(15%)* 5.3%=8.07万元。

B.这套房子是小张在一年半前买入的。

普通房和非普通房都要缴纳增值税和附加费=420万/(1 5%)*5.3%=21。

.2万元。

(4)部分城市政策变化

大家可以看到,在上海交易不满2年的二手房增值税非常高,我这里用的还是总价420万元的房子,在上海属于“便宜”货。如果一套总价800万元的三居室二手房,最多要缴纳增值税及附加共计40.38万元。

与此同时,为了调控楼市,近期不少城市将增值税里的满2年政策做了调整,变成了满5年。比如上海、深圳都是。那么在上述例子中,不管是哪种情形增值税及附加都要按照全额缴纳、也就是21.2万元

个人所得税

房产交易的个人所得税和前阶段网上热议的个人所得税汇算清缴不同。汇算清缴指的是个税里的综合所得,比如工资薪金、劳务报酬等收入,而房产交易的个税属于财产转让所得,不计入综合所得内,有一次计算一次。

(1)其他地区二手房交易个人所得税政策

个税的政策各地有差异,但基本上采取两种方式计算。

一是按照两次交易差价计算,公式=(本次交易合同价-上次交易价-本次缴纳的增值税)*20%=(两次交易差额-本次增值税)*20%

二是按照全额缴纳,公式=(本次交易合同价-本次缴纳的增值税)*1%。

大部分地区可以自由选择按照哪种方法计算,小部分地区只能按照第一种。

(2)北上广深二手房交易个人所得税政策

四大一线城市也有不同,我这里介绍上海的政策,上海是可以选择全额或是差额缴纳个税的。

对于普通住宅来说,差额缴税公式=(本次交易合同价-上次交易价-本次缴纳的增值税)*20%=(两次交易差额-本次增值税)*20%;全额缴税公式=(本次交易合同价-本次缴纳的增值税)*1%。

对于非普通住宅,差额公式相同;全额缴税公式=(本次交易合同价-本次缴纳的增值税)*2%。没错,税率多了1%。

(3)免税政策

二手房交易的免税政策全国都是一样的,就是大家常说的“满五唯一”。满五年不再解释了,看上面就知道,“唯一”是指卖家出售的是其名下唯一一套住房。这也是置换人员会选择先卖房再买房的原因之一,为了满足“唯一”条件省去个税。

(4)举例说明

沿用上面的例子,以上海政策为例。小张和小明签买卖二手房,小张是卖家、小明是买家,合同价为420万元。这套房子小张在当年买入时花了260万元。

A.房子为普通住宅、满五年不用缴纳增值税(按照最新政策来)

差额缴税计算结果=(420万-260万-0)*20%=32万元;全额缴税计算结果=(420万-0)*1%=4.2万元。选择全额缴税的方式,承担4.2万元个税。

B.房子为普通住宅、不满五年要缴纳增值税21.2万元

差额缴税计算结果=(420万-260万-21.2)*20%=27.76万元;全额缴税计算结果=(420万-21.2)*1%=3.99万元。选择全额缴税的方式,承担3.99万元个税。

C.房子为非普通住宅、满五年要缴纳增值税8.07万元

差额缴税计算结果=(420万-260万-8.07)*20%=30.39万元;全额缴税计算结果=(420万-8.07)*2%=8.24万元。选择全额缴税的方式,承担8.24万元个税。

D.房子为非普通住宅、不满五年要缴纳增值税21.2万元

差额缴税计算结果=(420万-260万-21.2)*20%=27.76万元;全额缴税计算结果=(420万-21.2)*2%=7.98万元。选择全额缴税的方式,承担7.98万元个税。

顺便提一句,无论哪种情况,选择全额缴纳个税均比差额缴纳个税划算,这是因为大部分城市的房价涨幅都很高。如果某地几年内房价几乎没有上涨的话 则用差额计算更加划算,甚至房价下跌时用差额计算不需要缴纳个税(因为没有所得......)。

契税

最后讲讲契税,这是唯一一个完全不能减免的税种。只要买卖的是二手房,不管房子在哪个地区、也不管房子是否满二满五全部要缴纳,最多就是税率高低问题。

公式都是一样的,即(合同价-增值税)*契税税率,唯一不同的是契税税率

(1)其他地区二手房交易契税政策

购买首套住房且建筑面积为90平米以下的,契税税率为1%;90平米以上的契税税率为1.5%。

购买二套房且面积为90平米以上的,契税税率为1%;90平方米以上的为2%。

购买三套(部分地区不限购)及以上的,契税税率为3%。

(2)北上广深二手房交易契税政策

购买首套住房且建筑面积为90平米以下的,契税税率为1%;90平米以上的契税税率为1.5%。

购买二套房及以上的,不论面积大小均为3%。

(3)举例说明

用上面的例子继续讨论。小张和小明签买卖二手房,小张是卖家、小明是买家,合同价为420万元。这套房子小张在当年买入时花了260万元。

由于要考虑第几套房、面积大小以及增值税缴纳诸多因素,故情形实在太多达到了12种。这里不一一计算了,给出缴纳的契税比较高的几种情形。

A.购买的是二套房、增值税缴纳8.07万元

契税=(460万-8.07万)*3%=13.55万元

B.购买的是二套房、增值税缴纳21.2万元

契税=(460万-21.2万)*3%=13.16万元

总结

上文给大家详细介绍了二手房买卖中的主要税种,写得比较长,感谢大家能看到这里。

以上面的例子来说,考虑税额最多的情况,即小明花了420万元买下二手房属于二套房非普通住宅且两次交易间隔期间未满五年的情形。

需要缴纳增值税21.2万元、个人所得税7.98万元、契税13.16万元,一共42.34万元。在上海买一套二手房缴纳的税费已经能在三、四线城市买房了。这还是在买的房子总价只有420万元的情形下,如果买一套800万元的房子,缴税最多情形下一共需要78.36万元。

有的朋友说可以故意做低合同价避税。适当做低可以,但税务局会根据周边房子的成交价给出一个最低核定价。如果合同价高于核定价则按照合同价计算税收、相反按照核定价计算。

因此,为了节省缴纳的税款,无论在哪里买房尽量找那些交易满五年的房子吧。

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