商业贷款提前还款利息怎么算(房贷提前还款利息怎么算)

如何计算提前还款的利息?4种提前还款对应的利息:1)提前还清所有还款,这种情况下,剩下的利息不用还了;2)提前部分还款的贷款期限不变,月供减少;3)提前部分还款贷款期…

如何计算提前还款的利息?4种提前还款对应的利息:1)提前还清所有还款,这种情况下,剩下的利息不用还了;2)提前部分还款的贷款期限不变,月供减少;3)提前部分还款贷款期限缩短,月供不变;4)提前部分还款的贷款期限缩短,月供减少。第2-4种情况,剩余贷款利息重新计算,但应支付约1%的违约金,即手续费。

银行提前还款政策。1)工行必须提前一个月申请,三年以下罚款三个月利息,三年以上不收罚息。部分提前还款的,提前还款金额必须大于月还款额的6倍。2)提前还款不满一年的,中国建设银行将按提前还款金额支付三个月罚息;一年不满两年的,罚息两个月;两年不满三年的,罚一个月的利息,抵押满三年的不罚。3)农业银行,不足一年的,按提前还款金额支付6个月罚息;三个月的利息,一年后不足三年的罚款;一个月的利息将被罚款三年以上。4)中国银行,不足一年的,按提前还款金额支付三个月罚息,一年后不足两年的,支付两个月罚息;两年后一个月不满三年的罚息;三年以上无罚息,主要以借款合同为主。5)交通银行将获得提前还款金额1%的罚息,期限不到三年,超过三年不收罚息。6)邮储银行支付提前还款金额1%的罚息,期限不超过一年,不超过一年的罚息。

提前还款的好处。1)结束债务,无债一身轻。2)保存剩余负债的还款利息。如果两年后有资金提前还款,假设剩余本金为96万元加一个月罚息,提前还款后可以省下剩余28年要还的贷款利息约76万元。

预付款的缺点。如果手头有96.4万元资金,这笔钱不会提前偿还,而是用于投资理财。利息将按5%的年化收益率计算,28年后,96.4万元将增至约360万元。那么,房贷仍会按照正常月供还款,即每月5156.37元。按照中国银行利率未来的走势,未来二三十年应该不会涨太多,也就是每月还款额仍在5200元左右。

但是由于通货膨胀,货币的现金价值会以每年4%的速度下降,未来可能会更快,所以未来实际每月还款的实际现金价值会越来越少。所以从这个角度来说,提前还房贷是不划算的。

如果还需要提前还款,要注意:1)贷款前最好选择平均资金还款方式,因为这种方式前期支付的本金比等额本息还款方式多,所以提前还款时利息损失会少一些。2)无需急于偿还公积金贷款或30%利率贷款。目前,5年以上期限的贷款利率低于5年以上期限的存款利率,因此将钱存入银行比提前偿还贷款更具成本效益。这种情况下,如果提前还完贷款再买房,银行会根据最新的贷款政策将基准利率上调1.1倍,借款人损失更大。3)等额本息还款已超过5年,贷款提前还款多为利息。如果贷款提前5年还,本金会更多,可以考虑其他投资渠道,尤其是年回报率超过银行房贷利率的。4)关于提前还款时间,多数银行要求至少一年后才能申请提前还款资格,如中行、建行等,但也有部分银行支持随时申请。

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