上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(黄浦区79街坊房屋征收补偿方案)

上海搬迁律师闫芳为您精心收集整理了《黄浦区79街坊房屋征收补偿方案(征求意见稿)》。如果您对搬迁有任何疑问,请联系闫芳。闫芳律师入选上海市律师协会第十一届房地产征收(拆…

黄浦区79街坊房屋征收补偿方案(征求意见稿)

上海搬迁律师闫芳为您精心收集整理了《黄浦区79街坊房屋征收补偿方案(征求意见稿)》。如果您对搬迁有任何疑问,请联系闫芳。闫芳律师入选上海市律师协会第十一届房地产征收(拆迁)业务研究委员会。

黄浦区79街坊居住房屋征收补偿方案(征求意见稿)

该地块房屋征收范围已由黄浦区人民政府确定,并已达到旧城改造咨询意愿的规定比例。现将房屋征收补偿方案拟定如下:

一、房屋征收与补偿的法律依据

(1) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》(订单号国务院第590号令)

(二)《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(市政府令。第七十一届)

(3)上海市住房和城乡建设管理委员会《关于贯彻执行上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则若干具体问题的意见》(沪房管证政[2012]9号)和《关于公布部分规范性文件清理结果的通知》(沪建淮[2016]664号)

(4) 《国有土地上房屋征收评估办法》(建发[2011]77号)

(5) 《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》(沪放标[2018]5号)

(六)其他有关法律法规和规范性文件

二、房屋征收的目的

加快旧城区改造,改善居民生活条件和环境。

三、房屋征收的范围

东至申宝阁旧址,华舍大厦,南至福州路,西至山西南路,北至汉口路。

四、被征收房屋类型、建筑面积的认定办法

(一)房屋类型认定

房屋类型记载在房地产权属证书中或摘录自公有住房管理部门。

(二)房屋建筑面积的认定

对于已登记的房屋,建筑面积一般以房产证和房地产登记簿中的记载为准;房地产权证与房地产登记簿记载不一致的,以房地产登记簿为准,除非有证据证明房地产登记簿确有错误。

未登记的房屋,以相关批准文件记载的建筑面积为准;实际建筑面积小于有关批准文件记载的,以实际建筑面积为准。有关批准文件未记载建筑面积的,或者没有批准文件但有相关材料证明该建筑在1981年以前已经建成并用于居住的,以房屋管理部门认可的房屋测量机构测量的建筑面积为准。

租住公房以租住公房证记载的建筑面积为准;租住公房证明记载居住面积的,按照下表所列换算系数计算建筑面积:

房屋类型

公寓

独立住宅

(花园住宅)

新立住宅

新车间

(带电梯和成套设备)

新车间

(成套,不带电梯)

新车间

(无电梯,无成套)

“两万户”

新车间

九里住宅

健吾

修正系数

2.06

1.83

1.82

2.00

1.98

1.94

1.65

1.54

1.25

2001年11月1日前已在公租房居住证明中记载并已计算收取租金的阁楼,其高度为1.2米至1.7米(含1.7米),建筑面积按实际居住面积的1/2和前款规定的换算系数计算;1.7米以上部分,建筑面积按实际居住面积和前款规定的换算系数计算。

五、征收居住房屋的补偿方式及补偿、补贴计算标准

征收住宅房屋,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

(一)被征收住宅房屋的补偿金额=评估价格的价格补贴。

(二)评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价被征收房屋的建筑面积。被征收房屋在房地产市场上的评估单价低于评估均价的,按照评估均价计算。

(三)评估均价=征收范围内住宅房屋的总价,住宅房屋的总建筑面积。平均价格评估标准由房地产价格评估机构评估后计算,由房屋征收部门在征收范围内公布。

(四)价格补贴=平均价格补贴系数被征收房屋建筑面积。这个地区的补贴系数是0.3。

(五)邢弢补贴面积=平均价格*补贴面积。如果被征收的房屋属于老式里弄房、简易房等非完整的自用住宅h

房屋的补偿、补贴标准

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按规定增加套型面积补贴。

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人负责安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按规定增加套型面积补贴。

七、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准

征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×100%。

对房屋承租人的补偿按照有关公有房屋承租人的补偿规定执行。

八、居住困难户审核办法(附件一)

九、特殊对象认定和补贴办法(附件二)

十、签约期限

房屋征收决定作出后,被征收人、公有房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的,补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的,征收决定终止执行。

根据市、区相关规定,本地块房屋征收补偿协议生效条件为签约期限内签约比例达到85%。

本地块房屋征收补偿签约期限为60天(起始日期根据被征收房屋评估进展情况确定),具体时间另行公布。签约期限内,如签约比例提前达到85%,则签约期限调整为签约比例达到85%后的15日止,但被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签约所能享受的相关奖励、补贴仍按原签约期限结算。

十一、征收居住房屋的奖励和补贴标准

奖励和补贴以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户发放。

(一)征收居住房屋的奖励标准

1、签约奖励费

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议并在约定期限内搬离被征收房屋,按签约时段给予签约奖励费:

在签约期限第1-30天内签约的,每户给予签约奖励费50万元;

在签约期限第31-60天内签约的,每户给予签约奖励费45万元。

签约期限届满后签约的,每户给予签约奖励费30万元。

2、搬迁奖励费

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议,按搬迁时段给予搬迁奖励费:

在约定期限内搬离被征收房屋,办理完毕交房手续的,每户给予搬迁奖励费50万元;

超过约定期限30天内搬离被征收房屋,办理完毕交房手续的,每户给予搬迁奖励费40万元;

超过约定期限30天以上60天内搬离被征收房屋,办理完毕交房手续的,每户给予搬迁奖励费30万元。

选择货币补偿的被征收人、公有房屋承租人,自搬离原址之日起一年内;选择产权调换房屋的被征收人、公有房屋承租人,自产权调换房屋全部交房后一年内,被征收房屋内所有户籍人口迁出黄浦区的,每户增发奖励费1万元。

(二)征收居住房屋的补贴标准

1、家用设施移装费

每户给予家用设施移装费2000元。

2、搬迁费

按被征收房屋建筑面积每平方米24元结算(按房地产权证书或租用公房凭证计户)。每户低于1000元的,按1000元发放。若选购征收配套商品房(期房)的搬迁费增加一倍计算。

凡在征收签约期内签约并按约定期限内搬离被征收房屋的(原住房腾空且钥匙交房屋征收部门),本地块为每户免费提供搬场车一次。

3、室内装饰装修补偿

对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准,按500元/平方米补偿。

被征收人、公有房屋承租人有异议的,可以委托估价机构通过评估确定。

4、不予认定建筑面积材料补贴

按规定不予认定建筑面积的部分,按600元/平方米给予材料补贴,低于10万元/户的,按10万元/户给予材料补贴。对于没有不予认定建筑面积的,给予无不予认定建筑面积补贴10万元/户。

5、均衡实物安置补贴

被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的,被征收房屋建筑面积每户按14000元/平方米给予补贴,低于40万元的按40万元计算。

6、征收补偿费用计息标准

对在征收签约期限内签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人,按房屋征收补偿协议补偿总金额(不包括特殊对象补贴、临时安置费)以一年期贷款利率4.6%标准计息,征收补偿费用计息时间从签订协议之日起至房屋征收补偿签约期限结束,所产生的利息待协议生效后与房屋征收补偿费用一并发放。

十二、用于产权调换房屋的基本情况和选购办法

本地块安置房屋主要包括松江南站地块等处房源和就近安置房源浦东绿洲康城。房源选购操作办法另行公布。

本地块房屋征收补偿协议生效后,在确保剩余居民合理比例使用的前提下,经黄浦区旧区改造(房屋征收)工作领导小组办公室同意,可将部分多余房源收回,收回房源清单将提前在征收范围内公示,公示期不少于10日,公示期内被征收人和公有房屋承租人仍可选购上述房源。

十三、房屋征收评估机构

房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布,接受报名审核,将审核通过的评估机构名单在房屋征收范围内公示,并组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内协商选定评估机构;协商不成的,房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的评估机构名单中进行投票,按照简单多数的原则,以得票多少的顺位确定评估机构。房屋征收部门将确定的评估机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。

十四、征收部门及受委托的房屋征收事务所

征收部门:上海市黄浦区住房保障和房屋管理局。

受委托的房屋征收事务所:

上海市黄浦第四房屋征收服务事务所有限公司。

十五、其他事项

(一)关于执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的界定

执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,包括由房屋行政管理部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房屋行政管理部门代为经租的居住房屋,以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系,执行政府规定租金标准,且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。

征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,区房屋征收部门应当以被征收人、房屋承租人提供的下列材料作为认定依据:

(1)当时的房屋租赁协议;

(2)租金交纳证明;

(3)1983年12月17日前,已有承租人户口报在被征收房屋内的证明。

注:征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,被征收人不享受本方案第十一条中的搬迁奖励费、家用设施移装费、搬迁费、不予认定建筑面积材料补贴/无不予认定建筑面积补贴、室内装饰装修补偿、均衡实物安置补贴。

(二)房屋征收与补偿的计户标准

被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户,按户进行补偿。

(三)房屋征收补偿协议签订主体的确定

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准,公有房屋承租人以租用公房凭证所载明的承租人为准。

(四)房屋征收补偿协议的订立

房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立房屋征收补偿协议。

被征收人、公有房屋承租人未按协议约定搬离原址,房屋征收部门有权解除协议,并追究其违约责任。

(五)房屋征收补偿决定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十二条规定,房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报黄浦区人民政府。黄浦区人民政府依法按照房屋征收法律规定及本地块房屋征收补偿方案作出补偿决定,相关奖励等优惠措施不作为补偿决定的依据。

(六)居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务

征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

(七)本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。

(八)特别告知:本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人(同住人)搬离被征收房屋,在向征收人移交空房的同时,被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清,且被征收房屋没有设定抵押。

(九)本房屋征收补偿方案由区房屋征收部门负责解释。

上海市黄浦区人民政府

二〇二一年四月七日

本文摘要:黄浦区79街坊房屋征收补偿方案征求意见稿,东至申报馆旧址、华设大厦,南至福州路,西至山西南路,北至汉口路

黄浦区79街坊房屋征收补偿方案(征求意见稿)》系上海动迁律师方燕为您精心收集和整理。方燕律师已入选上海市律协十一届不动产征收(拆迁)业务研究委员会委员。如果您有动迁相关问题要咨询,请联系方燕律师。

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