上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(上海市房屋征收补偿款分配原则)

关注我,多了解法律感谢大家的关注、转发和好评根据被征收房屋的性质,被征收房屋分为私房和公房。与公房相比,私房的权利确定相对简单,私房的征收利益属于权利人或权利人的继承人…

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感谢大家的关注、转发和好评

根据被征收房屋的性质,被征收房屋分为私房和公房。与公房相比,私房的权利确定相对简单,私房的征收利益属于权利人或权利人的继承人。

哪些人有权主张公房征收补偿利益?

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第44条(住宅房屋征收补偿收入的归属及安置义务)

征收住宅房屋,被征收人应当在取得货币补偿和产权调换房屋后负责安置房屋使用者;公有住房承租人货币补偿,公有住房承租人及其共同居住人拥有的产权调换住房。

承租人通常以房卡或房屋登记信息为标准。

什么是共同居住人?

关于共同居住人的认定条件,早在2004年,上海市高级法院就房屋拆迁民事赔偿案件的划分等一些问题的答复已经明确:

本答案所称居民,是指在拆迁许可证发放之日在被拆迁房屋具有本市常住户口,实际居住一年以上,在本市无其他住房或者有其他住房但生活困难的居民。

其他地方虽有住房,但居住困难,意味着其他地方人均居住面积低于法定最低标准。

他处房屋的性质

外地的房屋性质仅限于福利事业获得的,包括原租住公房、计划经济下分配的福利房、部分自筹资金的福利房。房价一半以上是单位补贴购买的商品房,公房拆迁后获得的安置房(含小部分自筹资金的产权安置房),按出售公房政策购买的产权房。

《沪高法民〔2020〕4号》进一步澄清:

员工从工作单位租宿舍。职工与单位虽形成租赁关系,但双方并非以福利分房形成的公有住房租赁关系为基础。职工一般不办理公房调配手续,未取得公房租赁证,一般不应视为“他处有房”。

因征收私房而与外地公房合住的人所共有的安置房原则上不属于“外地房”,但在私房征收中享受过保底等福利政策的除外。

认定同住人的例外情形

根据上海市高级法院2004年对民事案件中房屋拆迁补偿分割若干问题的答复,有下列情形之一的,也视为居民:

1 .具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因婚姻关系居住在被拆迁公有住房内的,即使居住不满一年,也视同常住。但在那里取得拆迁补偿后,一般无权主张本市其他公房拆迁补偿份额;

2.一般情况下,如果没有本市常住户口且发放了拆迁许可证,因婚姻关系在被拆迁公有住房居住满五年的,也可以认定为居民,获得拆迁补偿;

3.在拆迁的公房里,有一个本市的常住户口。因为家庭矛盾,生活困难等原因,我住的是借来的房子,其他地方也是

42; --tt-darkmode-color: #F04142;">未取得福利性房屋的;

4. 房屋拆迁时,因服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。

不能被认定为同住人的情形

1. 将本来享有的他处公有住房权利予以处分,居住在被拆公有居住房屋的;

2. 获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房,仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

3. 已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

补偿款在承租人、同住人之间如何分配?

承租人、同住人之间,一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外:

(一)有以下情况之一的人,可以酌情多分:

1. 承租人或同住人属于年老体弱,缺乏经济来源,且按均分所得的补偿款,无法购得房屋保证其正常生活的;

2. 承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的;

3. 对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

(二)属于本市两处以上公房承租人的,其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。

非居住用途补偿的部分如何分割?

自然人承租的被拆迁公房,租借给承租人和同住人以外的人用于非居住用途的,该补偿问题应当由公房的承租人、同住人与租借人另行解决。

个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人

被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的,如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的,则对居住补偿部分,承租人和同住人可以共同分割;对非居住补偿部分,利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的,则该承租人或同住人可以适当多分

如果拆迁人在给付拆迁补偿款时未明确区分的,利用该房屋进行经营的承租人或同住人,就整个补偿款可以适当多分,具体份额由人民法院酌定。

以上情况,当事人另有约定的从其约定。

律师解读

房屋征收初衷是为了照顾和改善老百姓的居住条件,但是在实践操作当中,拿到房屋征收补偿款之后如何分配,以及谁有权主张分配则是一件极其复杂的事情。

诚如前文所述,征收补偿款的分配需要综合考量法律法规、政策、家庭伦理等诸多因素,有些家庭成员认为自己有获得征收补偿利益的权利,有些成员认为自己没有资格获得征收利益,但经判决之后,可能会出现跟个人理解不一样的结果。

因此在房屋征收案件中,是否能获得征收补偿款以及获得多少征收补偿款,最终是以法院的判决为准。当然,民事法律关系遵循意思自治,如果家庭成员对于征收补偿款的分配能够协商一致的,则按民事主体各自的真实意思表示进行处理。

法律服务范围:

房屋征收、合同纠纷、

刑事辩护、婚姻家庭纠纷

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